De assetfase bepaalt vaak al de richting van een vastgoedopgave, nog voordat de planvorming begint. Binnen Resultaatgericht Samenwerken krijgt de planvorming veel aandacht. Dat is logisch. In deze fase worden onderzoeken uitgevoerd, scenario’s uitgewerkt en keuzes onderbouwd. Hier krijgt een project zichtbaar vorm en groeit het stap voor stap toe naar uitvoering.
En toch bekruipt mij steeds vaker een andere gedachte.
Ontstaat de richting van een project werkelijk tijdens de planvorming? Of wordt die al eerder bepaald?
Waarom de assetfase het startpunt is
Wanneer ik de RGS-fasering terugloop, kom ik steeds uit bij de assetfase. Niet omdat daar oplossingen worden bedacht, maar omdat daar nog ruimte bestaat om verschillende perspectieven met elkaar te verbinden.
Daar komen vragen samen als: Waar willen we met dit vastgoed naartoe? Hoe maken we deze opgave uitvoerbaar en betaalbaar? En welke kennis en praktijkervaring kunnen we nu al benutten om betere keuzes te maken?
Drie perspectieven die in de assetfase samenkomen
Vanuit assetmanagement komen vastgoedbeleid, portefeuilledoelen en investeringskeuzes samen. Vanuit de vastgoedorganisatie worden prioriteiten, planning, budget en uitvoerbaarheid afgewogen. En vanuit de ketenpartner is er kennis van techniek, uitvoering en ervaringen uit vergelijkbare projecten. Juist in de assetfase kunnen deze perspectieven met elkaar worden verbonden.
Zolang de opgave nog niet is uitgewerkt, kunnen deze perspectieven elkaar verrijken. Juist daardoor ontstaat stap voor stap een scherper en completer beeld van de gewenste vastgoedopgave.
Dat gezamenlijke denkproces leidt uiteindelijk tot een startnotitie. Niet als doel op zichzelf, maar als resultaat van de afwegingen die daarvoor zijn gemaakt. De startnotitie markeert daarmee niet het begin van het denken, maar de uitkomst ervan. Ze vormt de basis waarop de planvorming verder kan bouwen.
Vanaf dat moment verandert ook het karakter van de volgende fase. De planvorming hoeft zich minder bezig te houden met het opnieuw formuleren van de opgave en kan zich richten op het onderzoeken, afwegen en uitwerken van passende oplossingen. Scenario’s worden niet meer ontwikkeld om de vraag helder te krijgen, maar om antwoord te geven op een vraag die vanuit verschillende perspectieven zorgvuldig is voorbereid.
De kans die in de assetfase ligt
Volgens mij zit daarin een belangrijke kans.
Veel aandacht gaat uit naar het verder verbeteren van de planvorming. Dat is begrijpelijk, want daar worden onderzoeken uitgevoerd, keuzes voorbereid en besluiten genomen. Maar de kwaliteit van die fase wordt voor een belangrijk deel bepaald door wat eraan voorafgaat.
Hoe beter verschillende perspectieven in de assetfase met elkaar worden verbonden, hoe scherper de vastgoedopgave wordt. Daardoor krijgt de planvorming vanaf het begin meer richting en kunnen onderzoeken, scenario’s en besluitvorming zich richten op de inhoud in plaats van op het opnieuw formuleren van de vraag.
Voor woningcorporaties die al langer volgens Resultaatgericht Samenwerken werken, ligt hier misschien wel een interessante volgende stap. Niet omdat de huidige werkwijze tekortschiet. Integendeel. De samenwerking is vaak goed ingericht, de rollen zijn helder en iedere fase kent zijn eigen verantwoordelijkheid. Dat vormt een stevige basis.
Juist vanuit die basis ontstaat ruimte om opnieuw naar de voorkant van het proces te kijken.
Wat zou het betekenen wanneer verschillende perspectieven al in de assetfase bewuster met elkaar worden verbonden? Wanneer niet alleen de interne organisatie maar, waar dat past binnen de opgave, ook de kennis en praktijkervaring van de ketenpartner eerder worden betrokken? Niet om verantwoordelijkheden te verschuiven, maar om gezamenlijk tot een completer beeld van de opgave te komen voordat deze verder wordt uitgewerkt.
Ik denk dat daarin een kans ligt om een resultaatgerichte samenwerking verder te versterken en een basis te leggen voor een vastgoedopgave die met meer gezamenlijk draagvlak en meer voorspelbaarheid kan worden uitgewerkt.
Marco Kreuk helpt woningcorporaties en ketenpartners bij Resultaatgericht Samenwerken. Wil je sparren over samenwerking, ketenregie of procesmanagement in jouw organisatie? Plan een vrijblijvend gesprek.
